양도세 비과세 조건 정리

1. 양도세가 안 나오는 경우(=비과세)는 딱 3가지 조건만 기억하세요!

부동산(집)을 팔 때 양도세를 한 푼도 안 내는 경우, 즉 비과세 혜택을 받으려면 아래 조건을 모두 만족해야 해요.

 

 

* 비과세 3요건 (2025년 기준)

항목조건

집 수	1세대 1주택만 가지고 있어야 함
보유기간	집을 2년 이상 갖고 있어야 함
거주기간	서울·수도권 등 규제지역일 경우 2년 이상 직접 살아야 함

 

✔️ 단, 비수도권 또는 비규제지역은 거주 안 해도 비과세 가능한 경우 있음
✔️ 매매한 집의 공시가격이 12억 원 이하여야 비과세 가능 (초과 시 일부 과세)

 

 

2. ‘보유’와 ‘거주’의 차이는?

구분의미예시

보유기간	그 집을 언제부터 언제까지 소유했는가	2015년 구입 → 2025년 매도 = 10년 보유
거주기간	그 집에 실제로 전입해서 살았는가	2017년 전입 → 2020년까지 거주 = 3년 거주

* 전입신고만으로는 부족하고, 실제 전기·가스 사용 등 '생활 흔적'도 필요해요!

 

 

 

3. “보유만 하면 돼요?” → 아니요!

수도권이나 규제지역(예: 서울, 세종 등)에 있는 집이라면

“보유만 2년 해도 비과세”가 아니라, “보유 2년 + 실제 거주 2년”이 모두 있어야 비과세입니다.

 

 

4. 그럼 “보유는 했는데 거주를 못 했다면?” → 세금이 나옵니다!

이 경우엔 비과세가 안 되므로, 양도차익(이익)에 대해 세금이 부과됩니다.

예를 들어,

• 3억에 산 집을 6억에 팔았는데

보유는 10년, 거주는 0년이라면
→ 3억 차익 전체에 대해 양도세 부과

 

 

5. “비과세는 안 되더라도 세금 좀 줄이는 방법은 없어요?”  → 있어요! (장기보유특별공제)

비과세 조건을 못 맞춰서 양도세를 내야 한다 해도, 장기 보유 + 거주를 오래 했으면 양도세를 깎아줍니다.

예를 들어:

• 보유 10년 + 거주 10년 → 세금의 80% 감면!
• 보유 5년 + 거주 5년 → 세금의 40% 감면

 

 

 

핵심 요약 한 줄

* "보유 + 거주 모두 2년 이상이면 → 비과세 OK!
* 그걸 못 채웠어도 오래 살고 오래 보유했으면 → 세금 깎아줌!